Téma 5. Metody oceňování nemovitostí a jejich praktické využití

Kontrolní otázky

1. Jaký je rozdíl mezi náklady, náklady a cenou nemovitosti?

4. Jaké faktory mají rozhodující vliv na hodnotu nemovitosti?

7. Jaké jsou hlavní zákony upravující činnosti oceňování?

V teorii oceňování výnosových nemovitostí existují tři hlavní přístupy k oceňování, na jejichž základě jsou budovány konkrétní metody oceňování nemovitostí. Tyto přístupy jsou známé jako nákladový přístup, výnosový přístup a tržní přístup (také známý jako přístup SAP). Uvažujme o podstatě a oblastech použitelnosti každého ze tří přístupů.

Nákladový přístup k oceňování majetku (nemovitostí) je založen na využití nákladových kalkulací, které jsou spojeny se vznikem a pořízením tohoto typu majetku. Při oceňování majetku lze použít různé metody výpočtu hodnoty majetku, např. výpočet pomocí analýzy rozvahových položek podniku. Nákladovým přístupem můžete využít jak skutečné náklady, které byly spojeny s nákupem a provozem konkrétní nemovitosti, tak náklady, které jsou nutné k nákupu nemovitosti s podobnými nemovitostmi.

Důchodový přístup k oceňování je založen na předpokladu, že existuje určitý vztah mezi hodnotou nemovitosti a příjmem, který tato nemovitost může generovat. Různé metody oceňování založené na důchodovém přístupu se liší v tom, jak je tento poměr stanoven. To se liší od metod oceňování, jako je multiplikátor hrubého nájemného, ​​metoda přímé kapitalizace a metoda diskontovaných peněžních toků.

Přístup srovnávací analýzy tržeb je charakterizován analýzou tržních tržeb podobných a podobných dané nemovitosti. Aby byl tento přístup použitelný v konkrétní situaci, je nutné mít rozsáhlé tržní informace o prodejích nemovitostí, což je možné pouze v případě vysoce rozvinutého trhu s nemovitostmi a jeho informační infrastruktury.

Máme tedy tři hlavní přístupy k řešení problému oceňování nemovitostí. Specifické metody oceňování nemovitostí zpravidla využívají k oceňování ne jeden, ale více přístupů. Například při odhadování nákladů na budovu pomocí nákladového přístupu lze náklady na materiály použité při stavbě budovy odhadnout pomocí tržních údajů. Nebo například při použití metody srovnávací analýzy prodeje lze zadat váhy pro různé možnosti prodeje v závislosti na tom, kolik příjmů generoval konkrétní objekt, který je srovnáván s posuzovaným objektem.

Správná volba přístupu k posouzení konkrétní nemovitosti je klíčem k adekvátnímu posouzení. S rozvinutým trhem a informační infrastrukturou by všechny tři přístupy měly teoreticky poskytovat stejné hodnocení hodnoty nemovitosti. Taková situace je však poměrně vzácná. Je to dáno tím, že realitní trh je s výjimkou jeho jednotlivých segmentů trhem nedokonalým. Když začneme studovat přístupy k oceňování nemovitostí, budeme nejprve zvažovat nákladový přístup, protože je v zásadě použitelný pro oceňování jakékoli nemovitosti. Takové použití však není ve všech případech opodstatněné.

Dále se podíváme na výnosový přístup, který se používá, pokud je majetek plánován k využití za účelem generování příjmu.

Posledním z nich je přístup srovnávací analýzy prodeje (analýza trhu), která dává dobré výsledky na rozvinutém trhu s nemovitostmi.

V životě každého člověka nastávají situace, kdy je potřeba odhadnout hodnotu existující nemovitosti. Co to je a jaké jsou způsoby a způsoby provádění postupu při posuzování rezidenčních nemovitostí a komerčních nemovitostí?

Oceňování nemovitostí je podle definice ekonomického slovníku procesem kalkulace tržní nebo jinou hodnotu předmětu týkající se nemovitostí nebo konkrétních druhů práv vzniklých ve vztahu k oceňovanému předmětu. Proces oceňování obvykle spočívá ve stanovení věcné hodnoty stávajícího vlastnického práva nebo jiných práv vzniklých v souvislosti s oceňovaným majetkem, např. nájem nebo užívání.

Jaké jsou různé typy hodnoty nemovitostí?

Existuje několik různých typů hodnot, které jsou použitelné při provádění činností oceňování. Jsou celkem čtyři:

Všechny typy hodnot tedy používají různé přístupy k oceňování a liší se svými reálnými hodnotami. Nejvyšší ukazatele jsou tržní opce, nejnižší může být katastrální a likvidační hodnotu. Navíc první je poměrně pevná hodnota a druhá bude záviset na životnosti objektu nebo vznikajících situacích, které nutí vlastníka zcizit stávající nemovitost za její likvidační hodnotu.

Oceňování majetku: tři hlavní přístupy

Nejčastěji využívají lidé zabývající se posuzováním nemovitostí v rámci své odborné činnosti tři základní metody pro koordinaci výsledků oceňování nemovitostí, z nichž každý je postaven na nezávislých principech.

1. ziskový. Tato metoda je založena na získávání odhadovaných údajů o očekávané hodnotě na základě očekávané úrovně příjmu obdrženého v procesu vlastnictví tohoto objektu na určitý počet let v budoucnosti. Kvalitativní výpočet tohoto ukazatele je nezbytný, protože umožňuje provést prognózu potenciálních nákladů. V dnešních oceňovacích činnostech je výnosová metoda nejoblíbenější a nejčastější.

Kromě názvu „ziskový“ je tento přístup také velmi často nazýván „marginální“, což znamená „ziskový“. Při výpočtech pomocí příjmové metody lze použít dvě metody:

• kapitalizace příjmu . V souladu s pravidly této metody bude konečnou hodnotou hodnota získaná vydělením čistého provozního zisku před zdaněním sazbou kapitalizace. Tato sazba závisí na základní sazbě stanovené finančním regulátorem a následných úpravách rizik;
• diskontování peněžních toků . Tato metoda je žádaná v případech, kdy je nestabilita v příchozích příjmech z vlastnictví nemovitosti nebo se používají různé kapitalizační poměry. Náklady na objekt v souladu s metodikou budou součtem diskontovaných toků s přihlédnutím k odpovídající sazbě.

1. srovnávací . Jednoduchá metoda, při které bude hodnota oceňované nemovitosti stanovena na základě údajů o obdobných předmětech, jejichž hodnota je určena a známá. Podle požadavků federálního standardu je předmět uznán jako podobný, pokud je shodný s tím, který je hodnocen z hlediska ekonomických, technických nebo materiálových vlastností;
2. drahý. Tato metoda je založena na výpočtu hodnoty kombinace více parametrů, a to hodnoty pozemku, na kterém se posuzovaná nemovitost nachází, nákladů na výměnu nebo reprodukci a zohlednění odpočtu z výsledné výše odpisů, resp. odpisy a splácení závazků na posuzovaném objektu.

Existuje více metod, podle kterých postup oceňování nemovitosti s přihlédnutím ke zvolenému přístupu probíhá. Mezi metody, které plně odrážejí tržní hodnotu a jsou nejoblíbenější, patří metoda srovnání prodejů .

Základem metodiky srovnání prodejů jsou statistická data a analýza odpovídajícího segmentu trhu, ve kterém se nachází hodnocený objekt. Metodika hodnocení se skládá z několika fází:

• definice tržního segmentu;
• analytické hodnocení stávajících tržních podmínek;
• faktorová analýza;
• výběr nejvhodnějšího analogu pro všechny požadované vlastnosti;
• stanovení konečných nákladů.

Další metodou, se kterou se také poměrně často setkáváme při výpočtu hodnoty nemovitosti, je metoda kapitalizace příjmu . Jeho podstatou je vypočítat hodnotu korelací ročního čistého provozního výnosu do reálné peněžní hodnoty. Při výpočtech se používá řada koeficientů.

Míra kapitalizace, která může odrážet potenciální příjem za rok v závislosti na ceně nemovitosti. Je zde také další důležitý ukazatel – míra návratnosti kapitálu. Tento ukazatel je procentní sazbou, jejíž hodnota je odrazem relativní výše výnosových prostředků z výše počáteční investice. Tato sazba zahrnuje dvě složky, z nichž jedna určuje příchozí příjem, druhá určuje úroveň návratnosti investovaných prostředků.

Pokud se tato metoda použije k získání odhadované míry návratnosti, je možné použít tři metody, pojmenované po vědcích, kteří je vyvinuli:

Video konzultace

Jedno z nejkompetentnějších a nejrozumnějších videí na toto téma. Právník Evgeny Anatolyevich Osintsev hovoří o profesi odhadce a mnoha zajímavých praktických aspektech oceňování majetku.

1. Komparativní přístup

Komparativní přístup k oceňování je soubor metod pro stanovení hodnoty založený na porovnání předmětu ocenění s jeho analogy, pro které jsou k dispozici informace o cenách transakcí s nimi.

Podmínky pro použití srovnávacího přístupu:

1. Objekt nesmí být jedinečný.

2. Informace musí být úplné, včetně podmínek transakcí.

3. Faktory ovlivňující cenu srovnatelných analogů oceňované nemovitosti musí být srovnatelné.

Základní požadavky na analog:

Analog je obdobný předmětu posouzení z hlediska základních ekonomických, materiálových, technických a jiných charakteristik;

Podobné podmínky smlouvy.

Srovnávací přístup je založen na principech:

Substituce;

Zůstatek;

Nabídka a poptávka.

Fáze srovnávacího přístupu:

Průzkum trhu;

Shromažďování a ověřování správnosti informací o analogech oceňovaného majetku, které jsou nabízeny k prodeji nebo nedávno prodány;

Porovnání údajů o vybraných analogech a předmětu hodnocení;

Úprava prodejních cen vybraných analogů v souladu s odlišnostmi od předmětu ocenění;

Stanovení hodnoty předmětu ocenění.

Pro stanovení konečné hodnoty předmětného majetku je nutná úprava srovnatelných prodejů. Výpočet a úpravy se provádějí na základě logické analýzy předchozích výpočtů s přihlédnutím k významnosti každého ukazatele. Nejdůležitější je přesně určit korekční faktory.

Výhody srovnávacího přístupu:

1. Konečná cena odráží názor typických prodejců a kupujících.

2. Prodejní ceny odrážejí změny finančních podmínek a inflaci.

3. Staticky zdůvodněno.

4. Provedou se úpravy pro rozdíly mezi porovnávanými objekty.

5. Docela snadné použití a poskytuje spolehlivé výsledky.

Nevýhody srovnávacího přístupu:

1. Prodejní rozdíly.

2. Obtížné shromažďování informací o praktických prodejních cenách.

3. Obtížnost shromažďování informací o konkrétních podmínkách transakce.

4. Závislost na aktivitě trhu.

5. Závislost na stabilitě trhu.

6. Potíže se sladěním údajů o výrazně odlišných tržbách.

2. Nákladový přístup

Nákladový přístup je soubor metod hodnocení založených na stanovení nákladů nutných k obnově nebo výměně posuzovaného předmětu s přihlédnutím ke kumulovanému opotřebení. Vychází z předpokladu, že kupující nezaplatí za hotový předmět více než za vytvoření předmětu obdobného užitku.

Tento přístup zohledňuje náklady investora, nikoli zhotovitele.

Tento přístup je založen na principu substituce.

Informace potřebné k použití nákladového přístupu:

Mzdová úroveň;

Výše režijních nákladů;

náklady na vybavení;

Míry zisku pro stavitele v daném regionu;

Tržní ceny stavebních materiálů.

Fáze nákladového přístupu:

Výpočet nákladů na pozemek s přihlédnutím k nejefektivnějšímu využití (C h);

Kalkulace nákladů na novou výstavbu posuzovaných budov (C ns);

Výpočet kumulovaného opotřebení (I n):

Fyzické opotřebení - opotřebení spojené se snížením výkonu předmětu v důsledku přirozeného fyzického stárnutí a vlivem vnějších nepříznivých faktorů;

Funkční opotřebení - opotřebení v důsledku nesouladu s moderními požadavky na takové předměty;

Vnější opotřebení - opotřebení v důsledku změn vnějších ekonomických faktorů;

Výpočet nákladů na vylepšení s přihlédnutím ke kumulovanému opotřebení

Su=Cns-Ca

Stanovení konečné hodnoty nemovitosti

Szp = Sz + S u.

Výhody nákladového přístupu:

1. Při hodnocení nových objektů je nejspolehlivější nákladový přístup.

2. Tento přístup je vhodný nebo jediný možný v následujících případech:

Analýza nejlepšího a nejefektivnějšího pozemku;

Analýza proveditelnosti nové výstavby a vylepšení;

Posuzování veřejných, státních a speciálních zařízení;

Oceňování objektů na neaktivních trzích;

Oceňování pro pojistné a daňové účely.

Nevýhody nákladového přístupu:

1. Náklady nejsou vždy ekvivalentní tržní hodnotě.

2. Pokusy o dosažení přesnějšího výsledku hodnocení jsou doprovázeny rychlým nárůstem mzdových nákladů.

3. Nesoulad mezi náklady na nákup posuzované nemovitosti a náklady na novou výstavbu úplně stejné nemovitosti, protože v průběhu procesu hodnocení se od stavebních nákladů odečítají oprávky.

4. Obtížnost výpočtu nákladů na reprodukci starých budov.

5. Obtížnost stanovení množství akumulovaného opotřebení starých budov a konstrukcí.

6. Samostatné posouzení pozemku od staveb.

7. Problematika posuzování pozemků v Rusku.

3. Příjmový přístup

Důchodový přístup vychází ze skutečnosti, že hodnota majetku, do kterého je investován kapitál, musí odpovídat aktuálnímu hodnocení kvality a kvantity příjmu, který je tento majetek schopen generovat.

Důchodový přístup je soubor metod pro oceňování hodnoty nemovitosti, založený na stanovení aktuální hodnoty příjmů z ní očekávaných.

Hlavním předpokladem pro výpočet nákladů pomocí tohoto přístupu je pronájem nemovitosti. Kapitalizace výnosů se provádí za účelem přeměny budoucích výnosů z nemovitosti na současnou hodnotu.

Kapitalizace příjmu je proces, který určuje vztah mezi budoucími příjmy a současnou hodnotou předmětu.

Základní vzorec příjmového přístupu (IRV - vzorec):

odhad ceny nemovitosti

kde V je hodnota nemovitosti,

I je předpokládaný příjem z posuzované nemovitosti. Příjem se obvykle vztahuje na čistý provozní příjem, který je nemovitost schopna generovat za dané období

R - míra návratnosti nebo zisku - je koeficient nebo míra kapitalizace.

Kapitalizační poměr je míra návratnosti, která odráží vztah mezi příjmem a hodnotou posuzovaného majetku.

Existují dva typy velkých písmen:

Přímá kapitalizace;

Kapitalizace výnosů podle míry návratnosti kapitálu.

V přímé kapitalizaci se berou v úvahu dvě hodnoty: roční příjem a míra kapitalizace.

Míra kapitalizace je poměr tržní hodnoty nemovitosti k čistému příjmu, který generuje.

Očekávaný příjem je určen analýzou příjmu za dobu vlastnictví nemovitosti.

Diskontní sazba je složená úroková sazba, která se používá při přepočtu k určitému okamžiku hodnoty peněžních toků plynoucích z užívání majetku.

Fáze příjmového přístupu:

1. Výpočet součtu všech možných příjmů od předmětu posouzení.

2. Výpočet skutečného hrubého příjmu.

3. Kalkulace nákladů spojených s předmětem posouzení:

Podmíněně trvalé;

Podmíněné proměnné (provozní);

Rezervy.

4. Stanovení výše čistého provozního výnosu.

5. Převeďte očekávané příjmy na současnou hodnotu.

Než přejdeme k představení obsahu různých přístupů k oceňování nemovitostí a používaných metod oceňování, ujasněme si, co je obsahem těchto pojmů.

Pod přístup k oceňování nemovitostí rozumí se určitý metodologický pohled na povahu hodnoty nemovitosti, odrážející určité ekonomicko-teoretické pojetí hodnoty a ceny.

V souladu s tím lze hovořit o třech hlavních přístupech ke stanovení hodnoty nemovitosti: nákladovém (vychází z pojetí nákladů), výnosovém (vychází z teorie užitku a očekávání) a komparativním (teoretickým základem je teorie nabídky a poptávky).

Na rozdíl od přístupu je metoda posuzování hodnoty nemovitosti aplikovaným pojmem.

Způsob oceňování majetku– jedná se o specifickou metodu, algoritmus pro výpočet hodnoty nemovitosti.

Na základě jednoho přístupu k hodnocení lze vyvinout řadu metod, které se od sebe liší posloupností výpočtů, použitými daty a přesností výpočtů. Například výnosový přístup lze implementovat pomocí metody multiplikátoru hrubého nájemného, ​​metody kapitalizace přímého příjmu a metody diskontovaných peněžních toků. S nákladovým přístupem lze pro stanovení aktuálních nákladů budov použít metodu odhadních výpočtů, metodu srovnávacích jednotek atd. Navíc použití každé metody poskytne individuální výsledek, odlišný od jiných metod.

Je třeba poznamenat, že žádný z přístupů nemůže poskytnout úsudek o hodnotě nemovitosti zcela adekvátní situaci na trhu. V praxi se to projevuje tak, že odhadce musí v souladu s normami použít k posouzení buď všechny tři přístupy, nebo (alespoň) dva, zdůvodňující důvod své volby. V tomto případě by konečný úsudek o hodnotě předmětu neměl být učiněn na základě aritmetického průměru, ale s přihlédnutím k významu jednoho nebo druhého přístupu v každém konkrétním případě (tento proces se nazývá „koordinační postup“ ).

Před zvažováním přístupů a metod hodnocení hodnoty nemovitosti je třeba učinit ještě jednu poznámku.

Již výše bylo naznačeno, že posouzení hodnoty nemovitosti lze rozdělit na hromadné posouzení hodnoty nemovitosti a individuální posouzení hodnoty nemovitosti.

Individuální hodnocení historicky i metodicky předchází hromadnému hodnocení, ale technologicky se výrazně liší.

Individuální posouzení zahrnuje zohlednění všech faktorů, které jsou významné z hlediska tvorby hodnoty předmětu, individuálních vlastností předmětů, jeho právního postavení, aktuálního stavu na trhu k datu ocenění atd.

Hromadné hodnocení je založena na zohlednění hlavních faktorů ovlivňujících cenu objektů a širokém využití metod statistického zpracování informací o stavu trhu v kontextu těchto faktorů.

Individuální posouzení poskytuje přesnější výsledek, ale také vyžaduje vyšší náklady. Proto se využívá při individuálním rozhodování na trhu. Hromadné vyměřování je zpravidla používáno státem v zájmu zdanění, někdy, jak je uvedeno v kapitole. 6, učebnice, pro stanovení nájmů za hromadný pronájem nemovitostí apod. Nemůže samozřejmě zohledňovat všechny vlastnosti objektů (například sociální prostředí).

Podívejme se na přístupy a metody oceňování ve vztahu k individuálnímu posouzení hodnoty nemovitosti.

Nákladově efektivní přístup. Koncepčně je nákladový přístup založen na teorii nákladů jako základu pro hodnotu produktu a jeho aplikace je založena na principu substituce.

Důležité si pamatovat

Hlavní myšlenkou nákladového přístupu k oceňování nemovitostí je, že objekt nemůže stát více, než by musel stát vytvoření podobného.

Prakticky přístup je založen na kalkulaci nákladů na obnovu (výměnu) posuzovaného objektu s přihlédnutím k opotřebení a samostatném posouzení tržní hodnoty pozemku.

Rozsah použití nákladového přístupu : novostavba, rekonstrukce, oceňování nemovitostí pro pojištění, zdanění, oceňování nemovitostí na „pasivních“ trzích.

Uvažujme algoritmus pro aplikaci nákladové metody.

Fáze I.Odhad aktuálních reprodukčních nákladů (zotavení ) budovy, stavby. Odhad současných nákladů na obnovu budovy lze provést různými metodami.

Metoda odhadu spočívá ve vypracování odhadu stavebních nákladů. Náklady zahrnují:

• přímé náklady (DC) (stavební materiály a výrobky, odpisy zařízení, mzdy pracovníků a specialistů, ostatní náklady a zisk dodavatele);
• nepřímé náklady (IC) (náklady na pojištění, návrh, vypracování studie proveditelnosti, získání stavebního povolení, náklady na propagaci zboží na trh atd.);
• běžný zisk developera (PD) pro daný tržní stav.

Tedy vzorec pro určení aktuální hodnoty budovy (TV)

jak následuje:

TS = PZ + KZ + PD.

Metoda odhadu dává nejpřesnější výsledky (s chybou přibližně 5–10 %), je však spojena s velkou investicí času, práce a v konečném důsledku i financí, takže je v praxi poměrně vzácná.

Mohou být použity jako obměna metody odhadu metoda jednotkových nákladů (na základě cen za určité druhy prací a materiálů), metoda zdroje (základ – tržní ceny za práci nebo jejich komplexy), indexová metoda.

Indexová metoda spočívá ve stanovení reprodukční ceny oceňovaného předmětu vynásobením účetní hodnoty odpovídajícím indexem. Jednou z běžných možností využití indexové metody je použití tzv. koeficientů stavby, kdy se náklady na stavbu (náklady zhotovitele včetně jeho zisku) počítají přepočtem základních cen stavby na běžné.

Metoda prvku po prvku (metoda rozbití objektu na samostatné komponenty) spočívá v porovnání posuzovaného objektu s podobným v jednotlivých prvcích nákladů na výstavbu budovy. Náklady na výstavbu jsou v tomto případě stanoveny jako součet nákladů na vytvoření jednotlivých prvků budovy: základ, obvodové konstrukce, podlahy, střecha, inženýrská zařízení.

Údaje pro výpočty lze vzít na základě použití informací o podobných nedávno postavených budovách, projektové dokumentace a technických měření.

Metoda prvek po prvku poskytuje méně přesné výsledky než odhadovaná metoda (odchylky v rozmezí 10–15 %), ale vyžaduje výrazně méně času a dalších nákladů.

Srovnávací jednotková metoda stanoví, že za základ se berou náklady na vytvoření podobných objektů na konkrétní měrnou jednotku objektu (srovnávací jednotku). Takovými jednotkami mohou být náklady na vytvoření jednoho místa v restauraci, jednoho místa v garáži nebo častěji na 1 m2 obytné nebo celkové plochy budovy na 1 m3 stavebního objemu. Metoda je nejúčinnější, chyba při jejím použití je 15-20%.

Pokud je známa celková plocha (objem) obdobné budovy a celkové náklady, lze snadno určit náklady na 1 m2, 1 m3.

Výsledný výsledek se pak vynásobí plochou posuzované budovy:

TC = C S(V),

kde C jsou náklady na jednotku srovnání; S(V) – plocha (objem) posuzované budovy.

Je důležité pochopit skutečnost, že jak metoda prvek po prvku, tak metoda srovnávacích jednotek předpokládají správnou metodu pro výběr analogů - stejného typu, přibližně stejné hodnoty (jinak jsou možná významná zkreslení).

Kromě toho je třeba připomenout, že všechny náklady, jak je známo, jsou rozděleny na fixní a variabilní. Fixní náklady zahrnují náklady na projektové řízení, instalaci inženýrských sítí atd. Proto je při použití dat o podobných objektech nutné provést úpravy v měřítku objektu.

Etapa II. Stanovení kumulovaného opotřebení stavby. Kumulované odpisy jsou chápány jako výše ztráty tržní hodnoty předmětu v čase v důsledku dopadu (zlepšení) vnitřních a vnějších faktorů na předmět.

Pojem „odpisy“ se v oceňování používá v jiném smyslu než v účetnictví. V účetnictví jsou odpisy procesem rozložení počátečních nákladů po dobu životnosti předmětu.

Při oceňování jsou odpisy faktorem, který určuje náhradní současnou hodnotu předmětu bez ohledu na jeho původní cenu. Odpisy jsou stanoveny ve vztahu k běžným nákladům vypočítaným v první fázi aplikace nákladové metody.

Ocenění rozlišuje tři metody pro stanovení výše oprávek: metodu dělení, metodu životnosti a tržní metodu.

Separační metoda zahrnuje rozdělení opotřebení (zastarání) na tři složky: fyzické opotřebení, funkční opotřebení a vnější opotřebení.

Fyzické zhoršení. – ztráta spotřebitelských kvalit předmětu v důsledku využívání nebo přírodních faktorů. Fyzické opotřebení lze určit jak pro objekt jako celek, tak pro jeho jednotlivé prvky.

Funkční opotřebení – ztráta spotřebitelských kvalit předmětu ve smyslu požadavků jeho spotřebitelů a moderních tržních standardů. Například zastaralé uspořádání, nedostatek potřebného vybavení. Upozorňujeme, že funkční opotřebení může zahrnovat i vylepšení, která jsou z hlediska stavu trhu a jeho segmentu zbytečná.

Externí (někdy nazývané ekonomické) mít na sobě – ztráta spotřebitelských kvalit předmětu v důsledku změn v jeho prostředí.

Fyzické a funkční opotřebení se dělí na snímatelné a neopravitelné.

Odnímatelné opotřebení - tento druh opotřebení, jehož náklady na odstranění jsou nižší než přidaná hodnota předmětu. Odstranitelné opotřebení je zohledněno ve výši nákladů na jeho odstranění.

Fatální opotřebení - takový, ve kterém jsou náklady na odstranění opotřebení buď nemožné, nebo vyšší než přidaná hodnota. Je zřejmé, že je zohledněno ve výši opotřebení.

Kritériem odstranitelnosti tedy není pouze fyzická možnost zbavit se opotřebení, ale především ekonomická proveditelnost takové eliminace.

Důležité si pamatovat

Celkové množství akumulovaného opotřebení při použití separační metody se určí sečtením jednotlivých druhů opotřebení:

Nahromaděné opotřebení + Fyzické opotřebení (odnímatelné + neopravitelné) + + Funkční opotřebení (odnímatelné + neopravitelné) + Vnější opotřebení.

Celoživotní metoda je založena na používání takových pojmů, jako jsou: fyzická životnost budovy, ekonomická životnost budovy, efektivní stáří.

Fyzický život budovy - doba, po kterou je možné stavbu fyzicky užívat.

Ekonomická životnost budovy – doba, po kterou může budova generovat zisk (výnosy z provozu jsou vyšší než náklady).

Efektivní věk – stáří, které odpovídá fyzickému stavu budovy v době posouzení. Vzhledem k tomu, že stav budovy závisí na kvalitě jejího provozu, efektivní věk může být vyšší nebo nižší než její fyzický věk.

Úkolem odhadce je určit skutečné stáří budovy a na základě toho míru jejího opotřebení:

Odpisy = Efektivní věk / Ekonomická životnost.

Tržní metoda spočívá v porovnání posuzované budovy s analogy, u kterých již byla vyčíslena výše odpisů (nemovitosti nedávno prodané na trhu).

Stupeň III. Úprava vypočítaných reprodukčních nákladů o odpisy a získání náhradní současné hodnoty budovy.Úprava se provádí podle vzorce

BC = TS-NI,

kde ВС – hodnota náhradního proudu; TC – náklady na výměnu; PI – akumulované opotřebení.

Etapa IV.Stanovení hodnoty pozemku. Hodnota pozemku nákladovou metodou se stanoví jako hodnota pozemku bez jakékoli zástavby na základě principu nejlepšího využití pomocí následujících metod.

Metoda srovnání prodeje vychází z informací o prodejních cenách pozemků, které jsou obdobou posuzovaného pozemku.

Použití metody předpokládá:

• výběr pozemků srovnatelných s tím, který je oceněn známými prodejními cenami;
• zavedení úprav prodejních cen srovnatelných pozemků zohledňujících rozdíly mezi předmětnou nemovitostí a srovnatelnou nemovitostí z hlediska cenových faktorů;
• výpočet hodnoty pozemku jako průměru nebo váženého průměru upravených prodejních cen srovnatelných nemovitostí.

Způsob přenosu (rozdělení ) stanoví použití údajů o prodeji pro nemovitosti umístěné na podobných místech za předpokladu, že existuje nebo lze vypočítat vztah mezi hodnotou pozemku a hodnotou zlepšení.

Metoda je založena na principu rovnováhy, podle kterého existuje normální neboli typický vztah mezi hodnotou pozemku a hodnotou nemovitosti jako celku.

Anuitní metoda kapitalizace je založena na výpočtu hodnoty pozemku kapitalizací typické nájemné hodnoty pro podobné pozemky.

Metoda (technika ) zbytek za půdu je založena na aplikaci principu zbytkové produktivity půdy založené na nejlepším využití půdy.

Fáze V Sečtení hodnoty pozemku a současné hodnoty budovy. Cena nemovitosti (CH) je určena vzorcem

CH = BC + SZ,

kde BC je náhradní současná cena budovy; SZ – náklady na pozemek parc.

Důležité si pamatovat

Hodnota nemovitosti se určuje pomocí nákladového přístupu jako součet nákladů na vylepšení a nákladů na pozemek.

Použití algoritmu nákladového přístupu lze zvážit na příkladu (tabulka 8.3).

Tabulka 8.3

Výpočet hodnoty nemovitosti pomocí nákladového přístupu

Tržní (srovnávací) přístup. Koncepčně přístup vychází z teorie nabídky a poptávky v praxi je metoda založena na využití principu substituce;

Důležité si pamatovat

Hlavní myšlenkou přístupu je, že racionální kupující nezaplatí za nemovitost vyšší cenu, než za jakou by se podobná nemovitost dala koupit.

aplikace Tržní přístup zahrnuje stanovení hodnoty oceňovaného předmětu jeho porovnáním s předměty prodanými na daném trhu v poslední době. Tržní přístup je založen v největší míře na aktuálních tržních informacích a ke své aplikaci vyžaduje poměrně velké množství informací.

Rozsah tržního přístupu – masové trhy: trh s bydlením, trh s nemovitostmi pro malé podniky.

Aplikace tržního přístupu zahrnuje následující hlavní kroky.

• 1. Sbírejte informace o posledních prodejích na trhu a vybírejte prodeje s předměty srovnatelnými s oceňovanou nemovitostí.
• 2. Ověření obdržených informací (cena, fyzické vlastnosti, podmínky financování, umístění atd.).
• 3. Srovnávací analýza prodaných předmětů s těmi, které jsou hodnoceny na základě podmínek prodeje, umístění a fyzických vlastností.
• 4. Úprava prodejních cen za srovnatelné předměty v souladu s rozdíly mezi nimi.
• 5. Koordinace upravených cen a stanovení hodnoty oceňovaného předmětu. Náklady na posuzovaný objekt se tedy vypočítají pomocí následujícího obecného vzorce:

CH = Ca ± ΣP,

kde Tsa je cena podobného předmětu (skupiny podobných předmětů); P – úpravy cen obdobných předmětů.

Každý z těchto kroků je nezbytný pro stanovení hodnoty předmětu, ale zvláště důležitá je správná úprava existujících cenových údajů při stanovení hodnoty oceňovaného předmětu.

K úpravám lze použít kvantitativní a kvalitativní metody.

Použitím kvantitativní metody odhadce musí určit výši úpravy. K určení těchto „cen“ se používá několik metod: analýza spárovaných prodejů; regresní analýza; výpočet nákladů na prvek, u kterého je nutná změna.

Po určení množství nezbytných úprav můžete přistoupit k určení hodnoty objektu jeho porovnáním s analogovým objektem.

Hodnota oceňovaného předmětu je stanovena úpravou známé ceny obdobného předmětu.

Nastavení lze vyrobit ve třech hlavních verzích:

• v peněžním vyjádření;
• procent;
• obecná skupina.

Nejpřesnější metodou je použití peněžních úprav. To je ale možné pouze tehdy, pokud je lze identifikovat. Pokud to není možné, použijí se procentuální úpravy. Tato možnost vyžaduje zvážení rozdílů v pořadí změn.

Jsou dvě možnosti:

• 1) kumulativně (každá další změna se vztahuje na již upravenou cenu);
• 2) nezávislý základ (součet).

Zahraniční zkušenosti

Americký institut odhadců nemovitostí doporučuje pro provádění úprav (úpravy prodejních cen srovnatelných nemovitostí srovnávacími prvky) následující pořadí:

• 1. Skladba vlastnického práva.
• 2. Podmínky pro financování transakce (využití úvěrových zdrojů při nákupu za podmínek, které neodpovídají tržním podmínkám).
• 3. Podmínky prodeje (atypické motivace nebo atypické podmínky transakce, např. rodinné vztahy mezi kupujícím a prodávajícím, prodej za podmínek konkurzu).
• 4. Čas uzavření transakce s analogovým objektem.
• 5. Místo a prostředí.
• 6. Fyzikální vlastnosti.
• 7. Ekonomická charakteristika objektu.

Důležitou otázkou je, které změny by měly být prováděny kumulativně a které by měly být prováděny nezávisle.

Pravidla vyvinutá na základě zkušeností s hodnocením řeší tento problém následovně.

Změny odrážející podmínky transakce by měly být přispívány kumulativně. Patří sem pozměňovací návrhy:

• o převedených právech;
• podmínky financování (hotovostní, bezhotovostní, s použitím vypůjčených prostředků);
• podmínky prodeje (slevy, splátky);
• doba prodeje (s přihlédnutím ke změnám cen v období po prodeji).

Změny související s vlastnostmi objektu, jsou zadávány samostatně:

• umístění;
• stav objektu;
• další prvky;
• ekologie.

NA kvalitativní metody Stanovení výše úprav zahrnuje metodu obecného seskupování a metodu jednotlivých zjišťování.

Obecná metoda seskupování se používá, pokud existují údaje o dostatečně velkém počtu prodejů s mírnou odchylkou v cenách.

V tomto případě má odhadce právo neprovádět jednotlivé úpravy, ale posoudit rozdíly mezi oceňovaným předmětem a předmětem prezentovaným na trhu jako celek („lepší – horší“). Pokud je cenové rozpětí malé, může být použití této techniky oprávněné.

Individuální metoda průzkumu je založen na analýze názorů provozovatelů realitního trhu na hodnoty toho či onoho cenového faktoru.

Použití srovnávací metody lze ilustrovat na následujícím příkladu. Je nutné stanovit tržní hodnotu chaty se saunou a vestavěnou garáží (objekt č. 1). Analýza odhalila následující prodeje:

• 1. Objekt č. 2 byl letos prodán za cenu 2 900 tisíc rublů, má saunu a bazén.
• 2. Objekt č. 3 byl před rokem prodán za 2 600 tisíc rublů, má vestavěnou garáž.
• 3. Objekt č. 4 byl letos prodán za 3000 tisíc rublů, má bazén a vestavěnou garáž.

Pomocí metody spárovaného prodeje bylo zjištěno, že příspěvek sauny na náklady je 50 tisíc rublů; bazén – 60 tisíc; garáž - 90 tisíc rublů. Nárůst hodnoty je 10 % ročně. (Řešení příkladu viz tabulka 8.4.)

Tabulka 8.4

Stanovení hodnoty nemovitosti pomocí komparativního přístupu

Parametr		Objekt č. 1	Objekt č. 2	Objekt č. 3
Cena, tisíc rublů
Cena upravena podle času, tisíc rublů.			2600 1,1 = = 2860
Podzemní garáž
Celkové úpravy
Upravená cena, tisíc rublů.

Protože se upravené ceny od sebe mírně liší, je nutné vypočítat vážený průměr ceny. Největší váhu má objekt, který se svými parametry nejvíce blíží hodnocenému. Míru blízkosti lze posoudit metodou znaleckých posudků. V nepřítomnosti odborníků lze váhu každého analogu určit podle počtu úprav jeho ceny. Protože každá úprava obsahuje potenciální chybu, čím více úprav ceny analogu, tím menší je jeho váha při stanovení konečné hodnoty oceňovaného předmětu.

Cena prvního objektu podléhala jedné úpravě, cena druhého a třetího – dvě úpravy. Vzhledem k tomu, že hmotnost analogu by měla

být nepřímo úměrná počtu úprav, použije se pro její výpočet toto pravidlo:

Kde k 1, k 2, k 3 – počet úprav řetězce prvního, druhého a třetího analogu.

Vypočítejme hmotnosti každého analogu pomocí vzorce (8.1):

S přihlédnutím k „příspěvku“ každého objektu se cena nemovitosti bude rovnat tisícům rublů:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75 nebo zaokrouhleno na 3120.

• Rozlišení mezi přístupy k hodnocení a metodami hodnocení je také provedeno ve Federal Assessment Standards - ve FSO č. 1 (viz: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Indexy cen stavebnictví jsou pravidelně revidovány a zveřejňovány na internetu vládními úřady regulujícími stavební činnost

  (v současnosti ministerstvo výstavby Ruska).