Тема 5. Методи оцінки нерухомості та їх практичне використання

Контрольні питання

1. У чому різниця між витратами, вартістю та ціною нерухомості?

4. Які чинники мають визначальний вплив на вартість нерухомості?

7. Назвіть основні акти, що регламентують оцінну діяльність?

Теоретично оцінки приносить дохід нерухомості відомо три основних підходи до оцінки, з урахуванням яких будуються конкретні методи оцінки нерухомості. Ці підходи відомі як витратний підхід, прибутковий підхід та ринковий підхід (відомий також як підхід САП - порівняльний аналіз продажів). Розглянемо сутність і області застосування кожного з трьох підходів.

Витратний підхід до оцінки майна (нерухомості) заснований на застосуванні калькуляції витрат, які пов'язані зі створенням та придбанням даного виду майна. Оцінюючи майна можуть застосовуватися різні методи калькуляції вартості майна, наприклад калькуляція з допомогою аналізу статей балансу підприємства. Застосовуючи витратний підхід, можна використовувати як реальні витрати, які були пов'язані з купівлею та експлуатацією конкретного об'єкта нерухомості, так і витрати, які необхідні для придбання аналогічного за властивостями об'єкта нерухомості.

Прибутковий підхід до оцінки базується на припущенні, що між вартістю об'єкта нерухомості і доходом, який цей об'єкт може приносити, існує певне співвідношення. Різні методи оцінки, засновані на дохідному підході, розрізняються тим, як це ставлення визначається. Цим відрізняються такі методи оцінки, як мультиплікатор валової ренти, метод прямої капіталізації, метод дисконтування грошових потоків.

Підхід порівняльного аналізу продажів характеризується аналізом ринкових продажів аналогічних та подібних з даним об'єктом нерухомості. Для того щоб даний підхід був застосовний у конкретній ситуації, необхідно володіти великою ринковою інформацією про продаж об'єктів нерухомості, що можливо тільки за умови високої розвитку ринку нерухомості та його інформаційної інфраструктури.

Отже, ми маємо три основні підходи до вирішення задачі оцінки нерухомості. Як правило, конкретні методи оцінки нерухомості використовують не один, а кілька підходів до оцінки. Наприклад, при оцінці вартості будівлі з використанням витратного підходу вартість матеріалів, використаних при будівництві будівлі, може бути оцінена з використанням ринкових даних. Або, наприклад, при використанні методу порівняльного аналізу продажів можуть вводитися ваги на різні варіанти продажів залежно від того, який дохід приносив той чи інший об'єкт, порівнюваний з об'єктом для оцінки.

Правильний вибір підходу до оцінки конкретного об'єкта нерухомості є запорукою адекватної оцінки. За розвиненого ринку та інформаційної інфра-структури всі три підходи теоретично повинні давати однакову оцінку вартості нерухомості. Однак така ситуація задоволена рідкісним явищем. Це з тим, що ринок нерухомості, крім його окремих сегментів, є недосконалим ринком. Приступаючи до вивчення підходів до оцінки нерухомості, спочатку ми розглянемо витратний підхід, тому що він в принципі застосовується до оцінки будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдане.

Потім ми розглянемо прибутковий підхід, який застосовується у тому випадку, якщо нерухомість планується використовувати з метою отримання доходу.

Останнім буде розглянуто підхід порівняльного аналізу продажів (ринковий), який дає добрі результати на розвиненому ринку нерухомості.

У житті кожної людини виникають ситуації, коли потрібно провести оцінну вартість наявного об'єкта нерухомості. Що це таке та які існують способи та методи здійснення процедури оцінки житлової нерухомості та комерційної нерухомості?

Оцінка нерухомості щодо визначення економічного словника є процес обчислення ринкової чи іншої вартості об'єкта, Що відноситься до нерухомого майна або специфічних видів прав, що з'являються по відношенню до предмета, що оцінюється. Оціночний процес зазвичай складається з визначення речової вартості наявного права на володіння або інших прав, що з'являються по відношенню до об'єкта, що оцінюється, наприклад, оренда або використання.

Які різняться види вартості щодо нерухомого майна

Усього різняться кілька видів вартості, застосовні під час проведення оціночної діяльності. Усього їх чотири:

Таким чином, всі види вартості використовують різні підходи до оцінки та відрізняються своїми реальними значеннями. Найвищими показниками є ринковий варіант, найнижчими можуть бути кадастрова та ліквідаційна вартість. При цьому перша є досить фіксованою величиною, а друга залежатиме від терміну експлуатації об'єкта або ситуацій, що виникають, які змушують власника відчужувати наявне майно за ліквідаційною вартістю.

Оцінка майна: три основні підходи

Люди, які займаються оцінкою об'єктів нерухомого майна під час здійснення своєї професійної діяльності найчастіше застосовують три основні методи узгодження результатів оцінки об'єкта нерухомості, кожен із яких будується на самостійних принципах.

1. прибутковий. Цей спосіб будується на отриманні розрахункових даних про передбачувану вартість, виходячи з очікуваного рівня доходу, отриманого в процесі володіння цим об'єктом протягом певної кількості років у майбутньому. Якісний розрахунок цього показника необхідний, оскільки дає можливість будувати прогноз потенційної вартості. У сьогоднішній оціночній діяльності дохідний метод є найбільш затребуваним і таким, що часто зустрічається.

Крім назви «прибутковий», цей підхід також дуже часто називається «маржинальним», що означає «прибутковий». При здійсненні розрахунків із використанням прибуткового способу можуть застосовуватися дві методики:

• капіталізація доходів . Відповідно до правил цього методу кінцева вартість буде величиною, одержуваної при розподілі чистого операційного доходу до процедури оподаткування на ставку капіталізації. Ця сумка залежить від базової ставки, що встановлюється фінансовим регулятором і наступних поправок на ризики;
• дисконтування грошових потоків . Цей метод затребуваний для випадків, коли спостерігається нестабільність доходів, що надходять від володіння майном або застосовуються різноманітні коефіцієнти капіталізації. Вартість об'єкта відповідно до методики буде сумою дисконтованих потоків з урахуванням відповідної ставки.

1. порівняльний . Простий спосіб, у якому вартість предмета нерухомого майна, що оцінюється, визначатиметься на підставі даних про аналогічні об'єкти, чия вартість визначена і відома. Відповідно до вимог Федерального стандарту, аналогічним визнається об'єкт, ідентичний оцінюваному за економічними, технічними або матеріальними характеристиками;
2. витратний. В основі даного способу лежить обчислення вартості в сукупності декількох параметрів, а саме вартості землі, на якій розташовується майно, що оцінюється, вартості заміщення або відтворення і з урахуванням відрахування з отриманої суми зносу, витрат на амортизацію і погашення зобов'язань по об'єкту, що підлягає оцінці.

Існує кілька методик, відповідно до яких відбувається процедура оцінки нерухомості з урахуванням обраного підходу. До методів, який найбільш повно відображає ринкову вартість і є найбільш популярним, відноситься метод порівняння продажів .

Основу методики порівняння продажів становлять дані статистики та аналіз відповідного ринкового сегмента, в якому знаходиться об'єкт, що підлягає оцінці. Методика оцінки складається з кількох етапів:

• визначення ринкового сегмента;
• аналітична оцінка існуючої кон'юнктури ринку;
• факторний аналіз;
• підбір найбільш відповідного за всіма необхідними характеристиками аналога;
• визначення кінцевої вартості.

Наступним методом, який також часто зустрічається при обчисленні вартості нерухомого майна, є метод капіталізації доходів . Його сутність полягає у обчисленні вартості шляхом кореляції річного чистого операційного доходу реальну грошову величину. При здійсненні розрахунків застосовується низка коефіцієнтів.

Коефіцієнт капіталізації, здатний відобразити потенційний дохід протягом року залежно від ціни об'єкта. Також є ще один важливий показник – норма повернення капіталу. Цей показник є ставкою у відсотках, значення якої є відображенням відносної величини обернених коштів від суми початкових інвестицій. Ця ставка включає у собі два компоненти, одне із яких визначає надходять доходні кошти, інший визначає рівень відшкодування інвестованих коштів.

У разі застосування даного методу при отриманні розрахункових норм повернення можливо використовувати три методики, названі на честь вчених економістів, які розробили їх:

Консультація на відео

Одне з найписьменніших і тямущих відео на тему. Про професію оцінювача та багато цікавих практичних моментів оцінки майна розповідає адвокат Євген Анатолійович Осінцев.

1. Порівняльний підхід

Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод із ними.

Умови застосування порівняльного підходу:

1. Об'єкт має бути унікальним.

2. Інформація має бути вичерпною, що включає умови здійснення угод.

3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів нерухомості, що оцінюється, повинні бути зіставні.

Основні вимоги до аналогу:

Аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;

Подібні умови угоди.

Порівняльний підхід базується на принципах:

Заміщення;

Збалансованість;

Попиту та пропозиції.

Етапи порівняльного підходу:

Вивчення ринку;

Збір та перевірка достовірності інформації про запропоновані на продаж або нещодавно продані аналоги об'єкта оцінки;

Порівняння даних про відібрані аналоги та об'єкт оцінки;

Коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностей від об'єкта оцінки;

Встановлення вартості об'єкта оцінки.

Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідне коригування порівнянних продажів. Розрахунок та внесення коригувань здійснюється на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.

Переваги порівняльного підходу:

1. У підсумковій вартості відображається думка типових продавців та покупців.

2. У цінах продажів відображається зміна фінансових умов та інфляція.

3. Статично обґрунтовано.

4. Вносяться коригування на відмінності об'єктів, що порівнюються.

5. Досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

Недоліки порівняльного підходу:

1. Відмінності продажів.

2. Складність збору інформації про практичні ціни продажів.

3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди.

4. Залежність від активності ринку.

5. Залежність від стабільності ринку.

6. Складність узгодження даних про продажі, що істотно різняться.

2. Витратний підхід

Витратний підхід - = це сукупність способів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.

При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а чи не підрядника.

В основі цього підходу лежить принцип заміщення.

Інформація, необхідна застосування витратного підходу:

рівень заробітної плати;

Розмір накладних витрат;

Витрати обладнання;

Норми прибутку будівельників у цьому регіоні;

Ринкові ціни на будівельні матеріали.

Етапи витратного підходу:

Розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (З з);

Розрахунок витрат на нове будівництво будівель, що оцінюються (С нс);

Розрахунок накопиченого зносу (І н):

Фізичний знос - знос, пов'язаний із зниженням працездатності об'єкта внаслідок природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;

Функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, що висуваються до подібних об'єктів;

Зовнішній знос - знос внаслідок зміни зовнішніх економічних чинників;

Розрахунок вартості покращень з урахуванням накопиченого зносу

Су=С нс-С та

Визначення підсумкової вартості нерухомості

З зп = З з +С у.

Переваги витратного підходу:

1. Оцінюючи нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.

2. Цей підхід є доцільним або єдино можливим у таких випадках:

Аналіз найкращої та найбільш ефективної земельної ділянки;

Техніко-економічний аналіз нового будівництва та покращень;

Оцінка суспільно-державних та спеціальних об'єктів;

оцінка об'єктів на малоактивних ринках;

Оцінка для цілей страхування та оподаткування.

Недоліки витратного підходу:

1. Витрати який завжди еквівалентні ринкової вартості.

2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.

3. Невідповідність витрат на придбання об'єкта нерухомості, що оцінюється, витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, оскільки в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.

4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель.

5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель та споруд.

6. Окрема оцінка земельної ділянки від будов.

7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.

3. Прибутковий підхід

Прибутковий підхід ґрунтується на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, має відповідати поточній оцінці якості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.

Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, що ґрунтуються на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.

Основною причиною розрахунку вартості таким підходом є здавання в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості на поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.

Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.

Базова формула прибуткового підходу (IRV - формула):

нерухомість вартість оцінка

де V - вартість нерухомості,

I - очікуваний дохід від нерухомості, що оцінюється. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період,

R - норма доходу чи прибутку - це коефіцієнт чи ставка капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відбиває взаємозв'язок між доходом та вартістю об'єкта оцінки.

Розрізняють два види капіталізації:

Пряма капіталізація;

Капіталізація доходу за нормою віддачі капітал.

При прямій капіталізації розглядають дві величини: річний дохід та ставка капіталізації.

Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до чистого доходу, що приноситься їм.

Очікуваний дохід визначається результаті аналізу доходів протягом періоду володіння нерухомістю.

Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку у певний час вартості грошових потоків, що виникають внаслідок використання майна.

Етапи прибуткового підходу:

1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки.

2. Розрахунок дійсного валового доходу.

3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:

Умовно-постійні;

Умовно-змінні (експлуатаційні);

Резерви.

4. Визначення величини чистого операційного доходу.

5. Перетворення очікуваних доходів на поточну вартість.

Перш ніж перейти до викладу змісту різних підходів до оцінки нерухомості та застосовуваних методів оцінки, уточнимо, що вкладається у зміст цих понять.

Під підходом до оцінки вартості нерухомостірозуміється певний методологічний погляд на природу вартості об'єкта нерухомості, що відображає певну економіко-теоретичну концепцію вартості та ціни.

Відповідно до цього можна говорити про три основні підходи до визначення вартості нерухомості: витратному (що базується на концепції витрат), дохідному (заснованому на теорії корисності та очікувань) і порівняльному (теоретичною базою є теорія попиту та пропозиції).

На відміну від підходу, метод оцінки вартості нерухомості – прикладне поняття.

Метод оцінки вартості нерухомості- Це конкретний спосіб, алгоритм розрахунку величини вартості об'єкта нерухомості.

На основі одного підходу до оцінки може бути розроблений цілий ряд методів, що відрізняються один від одного послідовністю розрахунків, використовуваними даними, точністю розрахунків. Наприклад, дохідний підхід може бути реалізований за допомогою методу рентного валового мультиплікатора, методу прямої капіталізації доходу, методу дисконтування грошових потоків. При витратному підході визначення поточної вартості будинків може бути використаний метод кошторисних розрахунків, метод порівняльної одиниці та ін. При цьому застосування кожного з методів дасть індивідуальний, відмінний від інших методів, результат.

Слід звернути увагу на те, що жоден із підходів не може дати повністю адекватної ринковій ситуації міркування про величину вартості об'єкта нерухомості. На практиці це проявляється в тому, що оцінювач повинен відповідно до стандартів застосовувати для оцінки або всі три підходи, або (мінімум) – два, обґрунтувавши причину свого вибору. При цьому остаточне судження про вартість об'єкта має проводитися не на основі середньоарифметичного, а з урахуванням значущості того чи іншого підходу в кожному конкретному випадку (цей процес має назву "процедура узгодження").

Перед розглядом підходів та методів оцінки вартості нерухомості необхідно зробити ще одне зауваження.

Вище вказувалося на те, що оцінка вартості нерухомості може бути поділена на масову оцінку вартості нерухомості та індивідуальну оцінку вартості нерухомості.

Індивідуальна оцінка і історично, і методологічно передує масовій оцінці, але вони технологічно помітно відрізняються.

Індивідуальна оцінка передбачає врахування всіх істотних з погляду формування вартості об'єкта факторів, індивідуальних особливостей об'єктів, його правового становища, актуального стану ринку на дату оцінки та ін.

Масова оцінка базується на обліку основних факторів, що впливають на вартість об'єктів та широкому використанні методів статистичної обробки інформації про стан ринку у розрізі цих факторів.

Індивідуальна оцінка дає більш точний результат, але потребує більших витрат. Тому вона використовується для прийняття індивідуальних рішень на ринку. Масова оцінка застосовується, зазвичай, державою у сфері оподаткування, іноді, як у гол. 6, підручника, для встановлення орендної плати при масовій здачі в оренду об'єктів нерухомості та ін. Вона, безумовно, не може врахувати всіх характеристик об'єктів (наприклад, соціального оточення).

Розглянемо підходи та методи оцінки стосовно індивідуальної оцінки вартості нерухомості.

Витратний підхід. Концептуально витратний підхід виходить з теорії витрат як основі величини вартості товару, а основі його застосування лежить принцип заміщення.

Важливо запам'ятати

Основна ідея витратного підходу до оцінки нерухомості полягає в тому, що об'єкт нс може коштувати більше, ніж доведеться витратити на створення аналогічного.

Практично підхід заснований на розрахунку витрат на відновлення (заміщення) об'єкта, що оцінюється, з урахуванням зносу та окремої оцінки ринкової вартості землі.

Сфера застосування витратного підходу : нове будівництво, реконструкція, оцінка нерухомості для страхування, оподаткування, оцінка нерухомості на "пасивних" ринках.

Розглянемо алгоритм застосування витратного методу.

Етап І.Оцінка поточної вартості заміщення (відновлення ) будівлі, споруди. Оцінка поточної вартості заміщення будівлі може проводитись за допомогою різних методів.

Кошторисний метод полягає у складанні кошторису витрат за будівництво. Витрати при цьому включають:

• прямі витрати (ПЗ) (будівельні матеріали та вироби, амортизація обладнання, заробітна плата робітників та фахівців, інші витрати та прибуток підрядника);
• непрямі витрати (КЗ) (витрати страхування, проектування, розробку техніко-економічного обгрунтування, отримання дозволів на будівництво, витрати на просування товару на ринок тощо);
• нормальну для цього стану ринку прибуток девелопера (ПД).

Таким чином, формула визначення поточної вартості будівлі (МС)

виглядає наступним чином:

ТС = ПЗ + КЗ + ПД.

Кошторисний метод дає найточніші результати (з похибкою приблизно 5–10%), але пов'язані з великими витратами часу, праці й у кінцевому підсумку – фінансів, тому практично зустрічається досить рідко.

Як різновид кошторисного методу можуть використовуватися метод одиничних розцінок (основа – розцінки на окремі види робіт та матеріалів), ресурсний метод (основа – ринкові ціни на роботи чи їх комплекси), Індексний метод.

Індексний метод полягає у визначенні відновної вартості об'єкта, що оцінюється, шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс. Одним із поширених варіантів використання індексного методу є застосування так званих будівельних коефіцієнтів, при якому будівельна собівартість (витрати підрядника, включаючи його прибуток) розраховується шляхом перерахунку базових цін будівництва в поточні .

Поелементний метод (Метод розбивки об'єкта на окремі компоненти) передбачає порівняння об'єкта, що оцінюється, з аналогічним за окремими елементами витрат на спорудження будівлі. Вартість будівництва визначається при цьому як сума вартості створення окремих елементів будівлі: фундаменту, конструкцій, що захищають, перекриттів, даху, інженерного обладнання.

Дані для розрахунків можуть бути взяті на основі використання відомостей про аналогічні нещодавно збудовані будівлі, проектну документацію, технічні обміри.

Поелементний метод дає менш точні результати, ніж кошторисний (відхилення в межах 10–15%), але потребує значно менше часу та інших витрат.

Метод порівняльної одиниці передбачає, що за основу беруться витрати на створення аналогічних об'єктів у розрахунку на певну одиницю виміру об'єкта (порівняльну одиницю). Як такі одиниці можуть бути витрати на створення одного посадкового місця в ресторані, одного місця в гаражі або, що набагато частіше, на 1 м2 житлової або загальної площі будівлі, на 1 м3 будівельного обсягу. Метод є найбільш оперативним, похибка за його використанні становить 15-20%.

Якщо відомі загальна площа (обсяг) будівлі-аналогу та загальні витрати, то нескладно визначити витрати з розрахунку на 1 м2, 1 м3.

Надалі отриманий результат множиться на площу оцінюваної будівлі:

ТС = З S(V),

де З – величина витрат за одиницю порівняння; S(V) – площа (об'єм) будівлі, що оцінюється.

Важливо розуміння тієї обставини, як і поелементний метод, і метод порівняльної одиниці припускають правильний метод вибору аналогів – одного типу, приблизно однієї величини (інакше можливі суттєві спотворення).

Крім цього слід пам'ятати, що всі витрати, як відомо, поділяються на постійні та змінні. До постійних витрат відносяться витрати на управління проектом, на підведення інженерних комунікацій та ін. Тому при використанні даних щодо аналогічних об'єктів необхідно вносити коригування на масштаб об'єкта.

Етап ІІ. Визначення накопиченого зношування будівлі. Під накопиченим зносом розуміється величина втрати об'єктом ринкової вартості з часом внаслідок на об'єкт (покращення) внутрішніх та зовнішніх чинників.

Поняття "знос" в оцінці використовується в іншому сенсі, ніж у бухгалтерському обліку. У бухгалтерському обліку знос – процес розподілу початкових витрат термін служби об'єкта.

В оцінці знос - фактор, що обумовлює відновлювальну поточну вартість об'єкта безвідносно до його первісної вартості. Зношування визначається по відношенню до поточних витрат, розрахованих на першому етапі застосування витратного методу.

В оцінці розрізняються три способи визначення величини накопиченого зносу: спосіб поділу, спосіб терміну життя та ринковий спосіб.

Метод поділу передбачає поділ зносу (старіння) на три складові: фізичний знос, функціональний знос та зовнішній знос.

Фізичний знос. - Втрата об'єктом своїх споживчих якостей внаслідок експлуатації або природних (природних) факторів. Фізичний знос може визначатися як загалом по об'єкту, і з його окремим елементам.

Функціональний знос - Втрата об'єктом своїх споживчих якостей з точки зору вимог його споживачів, сучасних ринкових стандартів. Наприклад, застаріле планування, відсутність необхідних зручностей. Зауважимо, що до функціонального зносу можуть бути віднесені також зайві з точки зору стану ринку та його сегмента поліпшення.

Зовнішній (іноді його називають економічним) знос - Втрата об'єктом своїх споживчих якостей у зв'язку зі зміною його оточення.

Фізичний і функціональний знос поділяють на усувний і непереборний.

Усуне знос - Такий вид зносу, витрати на усунення якого менше, ніж вартість об'єкта, що при цьому додається. Усуне знос враховується у розмірі витрат, необхідні його усунення.

Непереборне знос - Той, при якому витрати на усунення зносу або неможливі, або вище, ніж вартість, що додається. Вочевидь, що він враховується у вигляді зносу.

Таким чином, критерієм усунення є не тільки фізична можливість позбавлення зносу, але головне – економічна доцільність такого усунення.

Важливо запам'ятати

Загальна величина накопиченого зносу під час використання методу поділу визначається шляхом підсумовування окремих видів зносу:

Накопичений знос + Фізичний знос (усунутий + непереборний) + + Функціональний знос (усунутий + непереборний) + Зовнішній знос.

Метод терміну життя ґрунтується на використанні таких понять, як: термін фізичного життя будівлі, термін економічного життя будівлі, ефективний вік.

Термін фізичного життя будівлі - Термін, протягом якого будівлю фізично можливо використовувати.

Термін економічного життя будівлі - Термін, протягом якого будівля може приносити прибуток (доходи від експлуатації вище витрат).

Ефективний вік - Вік, який відповідає фізичному стану будівлі на момент оцінки. Оскільки стан будівлі залежить від якості його експлуатації, то ефективний вік може бути як більшим, так і меншим за його фізичний вік.

Завдання оцінювача – визначити ефективний вік будівлі та на цій основі – ступінь його зносу:

Знос = Ефективний вік/Термін економічного життя.

Ринковий метод передбачає порівняння оцінюваного будинку з аналогами, котрим вже розрахована величина зносу (нещодавно продані над ринком об'єкти).

Етап ІІІ. Коригування розрахованої вартості заміщення на величину зношування та отримання відновної поточної вартості будівлі.Коригування проводиться за формулою

НД = ТС-НІ,

де ЗС – відновна поточна вартість; ТС – вартість заміщення; ПІ - накопичений знос.

Етап IV.Визначення вартості земельної ділянки. Вартість земельної ділянки при використанні витратного методу визначається як вартість ділянки, вільної від будь-якої забудови, на основі принципу найкращого використання із застосуванням наступних методів.

Метод порівняння продаж базується на інформації про ціни продажу земельних ділянок, які є аналогами земельної ділянки, що оцінюється.

Використання методу передбачає:

• підбір порівнянних з ділянок землі, що оцінюються, з відомими цінами продажів;
• внесення поправок у ціни продажів зіставних земельних ділянок, що дозволяють врахувати відмінність об'єкта оцінки від зіставного об'єкта за ціноутворюючими факторами;
• розрахунок вартості земельної ділянки як середнього чи середньозваженого значення скоригованих цін продажу зіставних об'єктів.

Метод перенесення (розподілу ) передбачає використання даних про продаж об'єктів, розташованих на аналогічних ділянках, за умови, що є чи може бути розраховане співвідношення між вартістю землі та вартістю поліпшень.

В основі використання методу лежить принцип збалансованості, відповідно до якого існує нормальне, або типове співвідношення між вартістю землі і вартістю нерухомості в цілому.

Метод капіталізації ренти ґрунтується на розрахунку вартості землі шляхом капіталізації типової величини орендної плати за аналогічні земельні ділянки.

Метод (техніка ) залишку для землі базується на застосуванні принципу залишкової продуктивності грунту виходячи з кращого варіанта використання грунту.

Етап V. Підсумовування вартості земельної ділянки та поточної вартості будівлі. Вартість нерухомості (СН) визначають за формулою

СН = НД + СЗ,

де ПС – відновна поточна вартість будівлі; СЗ – вартість земельної ділянки.

Важливо запам'ятати

Вартість об'єкта нерухомості визначається при використанні витратного підходу як сума вартості покращень та вартості земельної ділянки.

Застосування алгоритму витратного підходу можна розглянути з прикладу (табл. 8.3).

Таблиця 8.3

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості із застосуванням витратного підходу

Ринковий (порівняльний) підхід. Концептуально основу підходу становить теорія попиту та пропозиції, практично метод виходить з використанні принципу заміщення.

Важливо запам'ятати

Основна ідея підходу полягає в тому, що раціональний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості ціну більшу, ніж та, за якою може бути придбана аналогічна нерухомість.

Застосування ринкового підходу передбачає визначення вартості об'єкта, що оцінюється, через його порівняння з об'єктами, проданими на даному ринку протягом недавнього часу. Ринковий підхід найбільшою мірою ґрунтується на актуальній ринковій інформації та вимагає для свого застосування досить великого обсягу інформації.

Сфера застосування ринкового підходу - Масові ринки: ринок житла, ринок об'єктів нерухомості для малого бізнесу.

Застосування ринкового підходу включає такі основні етапи.

• 1. Збір інформації про недавні продажі на ринку і відбір продажів з об'єктами, порівнянними з об'єктом, що оцінюється.
• 2. Перевірка отриманої інформації (ціна, фізичні характеристики, умови фінансування, місцезнаходження та ін.).
• 3. Порівняльний аналіз проданих об'єктів з оцінюваним за умовами продажу, місцезнаходженням, фізичними характеристиками.
• 4. Коригування цін продажів за порівнянними об'єктами відповідно до наявних між ними відмінностей.
• 5. Погодження скоригованих цін та визначення вартості об'єкта, що оцінюється. Вартість об'єкта, що оцінюється, розраховується, таким чином, за наступною загальною формулою:

СН = Ца± ΣП,

де Ца - ціна аналогічного об'єкта (групи аналогічних об'єктів); П – поправки до цін об'єктів-аналогів.

Кожен з цих етапів необхідний визначення вартості об'єкта, але особливе значення має правильне внесення поправок у наявні дані про ціни щодо вартості оцінюваного об'єкта.

Для внесення поправок можуть застосовуватись кількісні та якісні методи.

При використанні кількісних методів оцінювач має визначити величину поправок. Для визначення цих цін використовується кілька методів: аналіз парних продажів; регресійний аналіз; розрахунок вартості елемента, котрого необхідна поправка.

Після визначення величини необхідних змін можна переходити до визначення вартості об'єкта шляхом порівняння його з об'єктом-аналогом.

Величина вартості об'єкта, що оцінюється, визначається шляхом внесення поправок у відому ціну об'єкта-аналогу.

Коригування може проводитися у трьох основних варіантах:

• в грошовому еквіваленті;
• відсотках;
• загальному угрупованню.

Найточніший прийом - застосування грошових поправок. Але це можливе лише в тому випадку, якщо їх можна визначити. Якщо це неможливо, то застосовується внесення відсоткових виправлень. Цей варіант вимагає врахування відмінностей у порядку внесення поправок.

Можливі два варіанти:

• 1) на кумулятивній основі (кожна наступна поправка застосовується до вже відкоригованої ціни);
• 2) незалежну основу (підсумовуванням).

Зарубіжний досвід

Американський інститут оцінювачів нерухомості рекомендує таку послідовність внесення поправок (коригування цін продажу порівняних об'єктів за елементами порівняння):

• 1. Склад майнових прав.
• 2. Умови фінансування угоди (використання при купівлі кредитних ресурсів на умовах, що не відповідають ринковим).
• 3. Умови продажу (нетипові мотивації або нетипові умови угоди, наприклад, споріднені відносини покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства).
• 4. Час укладання угоди з объектом-аналогом.
• 5. Розташування та оточення.
• 6. Фізичні показники.
• 7. Економічні властивості об'єкта.

Істотним є питання, які ж поправки слід вносити на кумулятивній основі, а які – на незалежній.

Правила, вироблені з урахуванням досвіду оцінки, дозволяють цю проблему в такий спосіб.

Поправки, що відображають умови правочину, слід вносити на кумулятивній основі. До них входять поправки:

• на передані права;
• умови фінансування (готівка, безготівка, з використанням позикових коштів);
• умови продажу (знижки, розстрочення);
• час продажу (облік змін у цінах за час після продажу).

Поправки, що стосуються характеристик об'єкта, вносяться на незалежній основі:

• місцезнаходження;
• стан об'єкта;
• додаткові елементи;
• екологія.

До якісним методам визначення величини поправок відносять метод загального угруповання та метод індивідуальних опитувань.

Метод загального угруповання застосовується у разі, якщо є дані про досить велику кількість продажів з незначним розкидом цін.

У цьому випадку оцінювач має право не вносити окремі поправки, а оцінити відмінності об'єкта, що оцінюється, від представлених на ринку в цілому ("краще - гірше"). Якщо розкид цін невеликий, застосування цього прийому то, можливо виправданим.

Метод індивідуальних опитувань заснований на аналізі думок операторів ринку нерухомості про значення того чи іншого ціноутворюючого чинника.

Використання порівняльного методу можна проілюструвати наступним прикладом. Потрібно визначити ринкову вартість котеджу із сауною та вбудованим гаражем (об'єкт № 1). При аналізі було виявлено такі продажі:

• 1. Об'єкт № 2 продано цього року за ціною 2900 тис. руб., має сауну та басейн.
• 2. Об'єкт № 3 продано рік тому 2600 тис. крб., має вбудований гараж.
• 3. Об'єкт № 4 продано цього року за 3000 тис. руб., має басейн та вбудований гараж.

З використанням методу парних продажів встановлено, що внесок сауни у вартість 50 тис. руб.; басейну – 60 тис.; гаража - 90 тис. руб. Приріст вартості становить 10% на рік. (Рішення прикладу див. у табл. 8.4.)

Таблиця 8.4

Визначення вартості об'єкта нерухомості з використанням порівняльного підходу

Параметр		Об'єкт №1	Об'єкт №2	Об'єкт №3
Ціна, тис. руб.
Ціна, відкоригована на якийсь час, тис. руб.			2600 1,1 = = 2860
Підземний гараж
Разом коригування
Відкоригована ціна, тис. руб.

Оскільки відкориговані ціни дещо відрізняються одна від одної, потрібно розрахувати середньозважену ціну. Найбільша вага надається тому об'єкту, який за своїми параметрами є найближчим до оцінюваного. Ступінь близькості можна оцінити з використанням методу експертних оцінок. За відсутності експертів вага кожного аналога можна визначити за кількістю коригування його ціни. Оскільки кожне коригування містить у собі потенційну помилку, чим більше коригування ціни аналога, тим менше його вага щодо підсумкової вартості об'єкта оцінки.

Ціна першого об'єкта була піддана одному коригуванню, ціна другого та третього – двом коригуванням. Враховуючи, що вага аналога повинна

бути обернено пропорційний кількості коригувань, використовується таке правило його розрахунку:

де k 1, k 2, k 3 – кількість коригувань ланцюгів першого, другого та третього аналогів відповідно.

Розрахуємо ваги кожного аналога за формулою (8.1):

З урахуванням "вкладу" кожного об'єкта вартість об'єкта нерухомості дорівнюватиме, тис. руб.:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75, або заокруглено 3120.

• Розмежування між підходами до оцінки та методами оцінки проводиться і у Федеральних стандартах оцінки - у ФСТ № 1 (див.: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Індекси зміни цін у будівництві регулярно переглядаються та розміщуються в Інтернеті державними органами, що регулюють будівельну діяльність

  (нині – Мінбуд Росії).